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探讨丨澳洲商业地产的表现及投资价值来源: 日期:2019-09-05 10:43:52  阅读:1

    RBA今年的背靠背降息虽然对当前低迷的经济环境有了些许改善,但和长期平均水平比较,仍是非常疲弱。尤其是当前较为消极的消费,对经济复苏影响较大,而且目前仍未有快速回升到长期平均水平以上的迹象。

    房地产向来都是备受关注的市场,在一定程度上也是宏观经济形势的风向标。在住宅市场遭受经济形势和政府调控的双重影响况下,商业地产在当下更受瞩目,尤其是办公楼显现出较大的投资价值。八月初,澳洲几大商业地产板块公司发布2019财年或半年业绩报告,在零售业务的拖累下,各公司业绩都并不亮眼,符合市场的预期。

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    澳洲当前经济数据

    从9月4日公布的数据来看,澳大利亚第二季度的GDP环比增长率为0.5%,与第一季度的环比增长率持平,但仍远低于长期平均增长趋势。

    GDP的小幅增长也是得益于RBA此前连续两个月的降息,而目前1.0%的利率已是历史最低点。显然,经济的疲软促使政府下定决心去刺激经济并改善当前糟糕的情况。澳大利亚第二季度通货膨胀率为1.6%,高于第一季度的1.3%,但仍低于RBA设置的理想区间(2%-3%)。工资指数、消费者信心指数和零售销售都远低于长期水平。

    澳大利亚工资指数澳大利亚消费者信心指数

    可见,居民家庭消费较为消极,且亦未有快速回升到长期平均水平以上的迹象。作为经济增长最重要的部分,短期内居民家庭消费对经济增长的贡献有限。

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    商业地产当前情况

    NAB商业地产指数在第二季度止跌并小幅上升,主要得益于办公楼和工业用地的上涨,零售方面的跌幅仍然很大但已收窄,酒店跌幅则扩大。

    第二季度全国办公室空置率稳定在7.9%,维州的空置率下降到4.3%。新州的市场吃紧程度仍然明显,为5.3%。但西澳、南澳/北领地、昆州可用空间仍然很高,空置率分别为15%、12.5%和10.7%。预计两年后,全国空置率将小幅下降至7.7%,新州和维州的空置率将上升,不过西澳、南澳/北领地和昆州将取得小幅改善。

    房地产专业人士表示,开发商计划在未来6个月内动工的地产数目下降至38%,远低于平均水平的49%。预计未来1-2年写字楼租金回报将会提高,分别为2.0%和1.9%。

    另外,工业租金在此期间也有上涨趋势,而零售前景也并不被看好,预计所有州的零售前景都将下滑。

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    商业地产公司当前情况

    BWPTRUST大部分物业属于大型零售物业,例如BunningsWarehouses。该公司约57%的租金收入受CPI年度调整的影响,但高质量租户和高入住率提供了一定的稳定性。随着大量租约的更新和租金的上涨,BWP仍具有较高的投资价值,高质量的投资组合吸引了不少投资者,也令股价出现了潜在的溢价的情况。

    Mirvac(MGR)拥有并管理办公室、零售和工业方面的资产,集团的主要持续业务包括物业投资和非上市基金。该公司投资组合在同行业中表现较好,ROIC为10.1%,并且82%的项目位于悉尼和墨尔本。随着悉尼和墨尔本房地产市场的回暖,该公司表现也有望回暖。


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